Способ первый – самостоятельная продажа. Этот способ подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка-кредитора. «Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем, – пояснила эксперт. – Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи». Очень важно понимать, что разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа – при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП.

Способ второй – с участием банка. Второй вариант также абсолютно прозрачен и подразумевает не только согласие, но и прямое участие банка в сделке. «В процессе продажи банк сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой, – пояснила Наталья Горбунова. – Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи». После всех этих манипуляций, банк передает уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Способ третий – продать кредит. Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. Опять подразумевается согласие банка на сделку. «В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него, – уточнила детали Наталья Горбунова. – Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру». В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка. В народе это называется перекредитованием, а связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были много выше. По мнению эксперта, на перекредитование банки идут неохотно, так как не хотят терять клиента.

Способ четвертый – неофициальный. По неофициальным данным, есть еще один способ продать ипотечную квартиру – найти покупателя, готового погасить кредит досрочно. Однако и тут есть свои подводные камни: во-первых, такого трудно найти, а во-вторых, в этом случае договор по ипотеке должен разрешать досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Преимущество такого способа только одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги.