Опасности ипотеки

Марина Поздеева, юрист компании MacCann Erikson Worldwide

Реклама твердит о простоте и доступности получения ипотеки. Банкиры уверяют, что ипотечное кредитование — один из наиболее прозрачных видов банковской деятельности, и люди, охотно веря, идут в банк и подписывают договоры.

Стоит помнить, что помимо радостной перспективы владения собственным жильем существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.

Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. Только за первые 8 месяцев 2011 года было выдано 288 257 кредитов на сумму 396,6 млрд руб., что в 1,8 раза в количественном и в 2 раза в денежном выражении превышает результат того же периода 2010 года. Это доказывает что в настоящее время для многих россиян ипотечный кредит — единственный реальный способ приобретения собственного жилья.

По мнению участников рынка, такому существенному росту способствуют несколько факторов: снижение процентных ставок, увеличение доли потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости, введение банками ускоренного срока рассмотрения заявлений на получение кредита и программ «Кредит без первоначального взноса», а также недавняя, законодательно закрепленная отмена запрета на досрочное погашение кредита.

Самым очевидным минусом ипотеки является необходимость переплачивать за квартиру — в большинстве случаев довольно приличную сумму. Однако останавливаться на этом вопросе подробно, наверное, не стоит, поскольку любой кредит предусматривает переплату, и каждый заемщик это знает. Стоит только внимательно изучать все условия договора с банком, точно определить для себя размер переплаты.

Еще одним неприятным сюрпризом для заемщика могут стать так называемые скрытые комиссии и платежи.
Консультанты по ипотеке уверяют, что клиент изначально информируется обо всех возможных затратах, ему дается время на изучение условий договора, поскольку в дальнейшем это обеспечивает добросовестные выплаты по кредиту. Однако на практике клиент изначально получает информацию только об основных условиях кредита, а сведения о дополнительных, скрытых комиссиях банк озвучивает позже, после того как пройдены все главные стадии получения кредита. И прибавка к основным выплатам становится весьма существенной.

Участники форумов по ипотеке активно обсуждают различные условия, завуалированные в текстах договоров, спрятанные за сложными формулировками, которые сложно понять человеку, не имеющему ни экономического, ни юридического образования. Поэтому заемщику стоит готовиться к тому, что помимо ежемесячных выплат придется заплатить за оформление документов, открытие и ведение счета, страховые выплаты, а также к возможной «принудительной» конвертации валютного кредита в рубли.

К слову, в 2007 году впервые был подан иск к ипотечному банку о незаконности комиссии за выдачу кредита. Ответчиком по делу был Росевробанк. Суд полностью отказал в удовлетворении заявленных к банку исковых требований, сочтя позицию банка более убедительной. Практика уплаты заемщиками комиссии за выдачу ипотечных кредитов была признана правомерной.

Еще одним опасным углом ипотечного кредита являются штрафы за просрочку выплат, которые, к сожалению, невозможно просчитать заранее. Поскольку заемщик может не допустить просрочки или, даже если заемщик допустит ее, банк может отказаться от взимания штрафа.

До недавнего времени большинство банков брали комиссии и за досрочное погашение кредита на ранней стадии выплат (3–12 месяцев), а также обязывали заемщиков, в случае погашения кредита в течение первого года, полностью заплатить проценты, начисленные за весь период кредитования. С 1 ноября этого года вступил в силу закон «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части 2 ГК РФ», отменяющий для физических лиц штрафы за досрочное погашение кредита. Банки больше не имеют права взимать штрафы за досрочное погашение, а также могут брать с заемщика только проценты, начисленные включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. Действие закона имеет обратную силу, т. е. распространяется на все кредиты, даже полученные до его вступления в силу. Таким образом, вы можете вернуть частично-досрочную сумму кредита, если известите об этом банк не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Или в тот срок, который установлен кредитным договором.

Однако некоторые специалисты уверены, что торопиться с досрочным погашением кредита стоит не всегда. В большинстве банков сегодня используется аннуитетная схема платежей, при которой в первые годы кредита заемщик платит в основном проценты и лишь затем погашает основное тело кредита. На руку заемщику играет инфляция. Аннуитетный платеж тем и хорош, что он будет неизменным на протяжении всего срока кредита. И через 10–15 лет при российских темпах роста цен (и, соответственно, зарплат) взнос по кредиту, скорее всего, станет для семьи гораздо менее обременительным. Досрочное погашение кредита целесообразно, если оно осуществляется в первую половину срока кредита.

В список опасностей, связанных с получением ипотечного кредита, стоит включить также недобросовестных ипотечных консультантов и брокеров. В идеале эти специалисты призваны помочь потенциальному заемщику в подборе, оформлении и получении ипотечного кредита. В комплекс их услуг входит выбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение сделки, переговоры с банком.

Прибыль брокеров формируется за счет процентов от кредитных сделок. Стоит помнить, что проценты эти достаточно большие — в среднем 5% от размера кредита (сумма среднего ипотечного кредита в России — 3,5 млн рублей). Недобросовестные специалисты попытаются максимально заработать на каждом заемщике. Видов мошенничества ипотечных брокеров много: неполное объяснение заемщику условий кредитования и политики банка, убеждение заемщика рефинансировать кредит без очевидной выгоды, сокрытие процентного вознаграждения или других плат перед подписанием соглашения с заемщиком, воздействие на оценщика с целью повышения оценки имущества, использование в своих целях отсутствия опыта заемщика в вопросах кредитования. Поэтому обращаться за помощью в получении ипотеки стоит только к проверенным специалистам, которым вы сможете полностью доверять. Если такого специалиста рядом нет, то безопаснее заниматься получением ипотечного кредита самостоятельно, предварительно тщательно изучив данный вопрос.

Все опасности ипотеки, о которых говорилось выше, при правильном подходе можно предвидеть и избежать их. Самой же серьезной проблемой заемщиков по ипотеке является потеря возможности ее выплачивать, т. е. потеря постоянного дохода. Предвидеть это довольно сложно, поскольку в наше время легко лишится, казалось бы, вчера еще стабильной работы и зарплаты. Для заемщиков это может стать серьезным испытанием.

Что же делать, если вы потеряли финансовую способность выплачивать кредит?

При заключении кредитного договора сотрудник банка всегда акцентирует внимание заемщика на необходимости своевременного ответа на его запросы по оплате кредитов. Если оплата ипотечного кредита стала для вас проблемой, лучше связаться с банком и попытаться совместно найти выход из финансового тупика. Очевидно, что банку ваша квартира не нужна, ему нужны средства, которые он вам выдал в качестве кредита, другими словами, банку нужны деньги.

Если вы потеряли возможность оплачивать ипотечный кредит полностью, нужно всеми силами постараться обеспечить хоть какой-нибудь платеж банку — хоть 1000 рублей. Тогда, даже если банк обратится в суд, вы сможете перед судом что-то ответить или пообещать банку, и суд, скорее всего, не станет отбирать квартиру, а обяжет вас и в дальнейшем что-то оплачивать. Таким образом, вы сможете как минимум выиграть время.

Это время пригодится вам для того, чтобы снова найти работу или, например, выехать из квартиры, временно поселившись у родственников, и сдавать ее, используя арендную плату для погашения ежемесячного платежа.

Как же поведет себя банк в случае, если просрочка по платежам превысит 90 дней, а вы упорно будете не отвечать на его запросы по оплате?
У банка по закону есть право обращаться в суд. Даже при незначительных просрочках. После вынесения судом решения о взыскании имущества квартира должника (ваша квартира) арестовывается и продается на торгах.

Процедура продажи заложенного имущества на торгах прописана в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве» (статья 89 «Реализация имущества должника на торгах»). Согласно этому закону объявление о торгах обязательно должно быть опубликовано в печати. В нем указываются дата, место и форма торгов, предмет и порядок проведения, начальная цена, даются разъяснения по оформлению участия в торгах и определению победителя. Перед аукционом независимые оценщики устанавливают рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта. Значение начальной цены объекта, выставленного на торги, не должно быть ниже стоимости, которая указана в постановлении об оценке имущества. В свою очередь, значение начальной цены продажи заложенного по решению суда имущества — не меньше цены, указанной в судебном акте. Организатор торгов должен провести их в течение двух месяцев с того момента, как им получено имущество для реализации. В случае признания торгов несостоявшимися на организаторе лежит обязанность определить следующую дату аукциона. Как правило, в такой ситуации цена выставленного имущества медленно, но верно снижается. Практика показывает, что квартиры продаются обычно с дисконтом 25%.

Разрешение данного вопроса через суд не самое выгодное мероприятие для банка. На это есть определенные причины.
Во-первых, на это уйдет немало времени — рассмотрение дела может длиться около 2 лет и только потом суд сможет вынести окончательное решение. А во-вторых, за время судебного процесса цена на недвижимость снизится, и суммы, полученной в итоге, может быть недостаточно для полнообъемной оплаты ипотечного кредита, поэтому погашение задолженности затянется на неопределенный срок. Если сложится подобная ситуация, суд имеет полное право взыскать с должника иное имущество для выплаты долгового обязательства.

Если же банк все-таки решит прибегнуть к такому методу возвращения просроченного кредита, у него будет значительное преимущество. Имея в своем распоряжении документальное подтверждение факта просрочки, он представит неоспоримые доказательства нарушения суду, который вынесет решение в пользу банка.

Не будет помехой и то обстоятельство, что заложенная квартира является единственным жильем заемщика и членов его семьи, хотя наличие несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в заложенной квартире, может затруднить процесс, поскольку по нашему законодательству несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилья. Закон предполагает изъятие имущества, являющегося залогом, в случае неисполнения должником возложенного на него ипотечного обязательства. Тем не менее возможность сохранить квартиру все же есть, но лишь при условии, что сумма невыплаченного долга не превышает 5% от стоимости квартиры по договору об ипотечном кредите.
Остановимся на том, что может помочь вам сохранить квартиру, если банк все-таки подал иск в суд для обращения взыскания на вашу квартиру, подробнее. Для этого обратимся к законодательству и судебной практике.

Во-первых, в Гражданском кодексе РФ и Законе об ипотеке указаны обстоятельства, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, т. е. вами, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Судебный акт, в котором суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должен быть надлежащим образом обоснован, прежде всего, ссылками на нормы закона, исключающие возможность обращения взыскания на предмет залога. Так, по одному из дел суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции об обстоятельствах, имеющих значение для дела, указал в постановлении на отсутствие у залогодержателя права получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, не сославшись на законы и иные нормативные правовые акты, которыми он руководствовался. Постановление апелляционной инстанции было отменено окружным судом, дело было направлено на новое рассмотрение (дело ФАС ВСО от 24.05.2007 № А19-19821/06-Ф02-2313/07).

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если:

а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;

б) размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (пункт 2 статьи 348 ГК).

При применении этой нормы суды толкуют ее следующим образом: для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество оба условия, предусмотренные статьей 348 ГК, должны иметь место одновременно. Поэтому суд, выносящий решение об отказе в удовлетворении требования банка об обращении взыскания на предмет залога, должен установить одновременно незначительность нарушения должником обязательства и несоразмерность возникшего долга стоимости заложенного имущества. В противном случае состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене (дело ФАС ЗСО от 14.08.2007 № Ф04-5313/2007(36879-А75-30); ФАС МО от 19.01.2006 № КГ-А40/13364-05).

Чтобы продемонстрировать, какие конкретно обстоятельства признаются судами свидетельствующими о незначительности нарушения и несоразмерности задолженности стоимости предмета залога, приведем следующий судебный спор.

Суд отказал в обращении взыскания на предмет залога, сославшись на пункт 2 статьи 348 ГК РФ. Банк, не согласившись с решением суда, обжаловал его сначала в апелляционную инстанцию (которая оставила решение без изменений), а затем в кассационную инстанцию.

Окружной суд поддержал состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно, по мнению окружного суда, руководствовались статьей 337 и пунктом 2 статьи 348 ГК, предусматривающими право суда отказать в обращении взыскания на заложенное имущество при крайней незначительности допущенного должником нарушения обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Окружной суд указал, что согласно одному из условий договора залога, заключенного между сторонами спора, переданное в залог недвижимое имущество оценено сторонами в 3 млн руб. Общая сумма полученных ответчиком кредитных средств составила 300 тыс. долларов США, а подлежащий взысканию с заемщика размер задолженности, включающий сумму основного долга, проценты и неустойку, — 35 038,21 долларов США (около 1 млн руб. на момент рассмотрения дела). Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, а также учитывая предпринятые должником меры по погашению задолженности перед банком, суды правильно, по мнению окружного суда, указали, что размер задолженности ответчика перед банком незначителен, вследствие чего требование банка о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Поэтому в удовлетворении данного требования судами отказано правомерно (дело ФАС УО от 24.07.2006 № Ф09-6298/06-С6).

В Законе об ипотеке имеется специальная норма (пункт 2 статьи 50), в силу которой, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна. Суды полагают, что указанная норма составляет исключение из пункта 2 статьи 348 ГК РФ и вообще исключает возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога в случае незначительности просрочки (дело ФАС ЗСО от 14.08.2007 № Ф04-5313/2007(36879-А75-30)).

Обратим внимание на то, что в данном деле окружной суд указал, что дополнительным основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество является то обстоятельство, что должник предпринял меры по частичному исполнению своего обязательства перед банком. Такое основание для отказа в обращении взыскания в законе отсутствует, поэтому ссылка банка на это обстоятельство не может иметь какое-то решающее значение, тем более что суд выполнил требования пункта 2 статьи 348 ГК.

Опытные юристы в делах об ипотеке часто прибегают к тактике затягивания процесса. Это делается для того, чтобы дать должнику возможность найти средства для оплаты долга и не потерять квартиру. Помогает в этом наше законодательство.

Пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке четко определяет, что суд обязательно должен определить и указать в решении по делу об обращении взыскания на предмет залога по ипотеке:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 Закона об ипотеке, в случае если предметом ипотеки являются земельные участки из состава публичных земель, собственность на которые не разграничена.

Отсутствие любого из этих обстоятельств может служить поводом для пересмотра дела, например, окружной суд установил, что суд первой инстанции вынес решение о взыскании с должника по кредитному договору задолженности, а также обратил взыскание на предмет залога, обеспечивающий исполнение обязательств по кредитному договору. Однако, как было установлено окружным судом, в судебном решении отсутствовала информация, установленная пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке. Судебный акт в части обращения взыскания на заложенное имущество был отменен, дело в этой части было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело ФАС СЗО от 23.11.2006 № А56-53958/2005; 13 ААС от 29.08.2007 № А56-6331/2007).

Учитывая неспешность нашей судебной системы, должник выигрывает минимум 2–3 месяца, за которые возможно найти средства на оплату долга. Но тут возникает вопрос, вправе ли должник прекратить процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества, удовлетворив требования банка? За ответом обратимся к судебной практике.

В одном из дел окружной суд признал, что по смыслу статьи 60 Закона об ипотеке право должника прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, наличествует даже после начала процедуры взыскания. Следовательно, кредитор не вправе отказаться принимать такое исполнение (дело ФАС СЗО от 08.10.2007 № А21-7129/2006).
Получается, что даже если банк начал процедуру взыскания, должник может, удовлетворив требования банка, т. е. погасив долг, сохранить свою квартиру.

Сегодня ипотечное кредитование считается одним из удобных способов решения жилищного вопроса. Возможность стать собственником квартиры в кратчайшие сроки, безусловно, привлекательна. Однако при определенных обстоятельствах ипотечное кредитование может стать источником дополнительных проблем. Чтобы ипотека не стала кабалой, потенциальный заемщик, прежде всего, должен быть максимально информирован обо всех возможных рисках. Не зря известный афоризм гласит: «Владеющий информацией — владеет миром».

Чтобы не оказаться в должниках и не увязнуть на всю оставшуюся жизнь в судебных тяжбах, тщательно оценивайте свои финансовые возможности при принятии решения о заключении договора ипотеки, а при возникновении затруднений по оплате пытайтесь разрешить их совместными усилиями с банком.